تكلفة شراء العقارات هي الأقل في شنغهاي ولكن التكاليف الضريبية هي الأقل في موناكو

24 نوفمبر, 2015

النقاط الرئيسية:

-           من بين 15 من المدن العالمية، تعد شنغهاي أقل هذه المدن تكلفة للمستثمرين الأجانب بالنسبة لشراء العقارات حيث تبلغ تكلفة استثمار 1 مليون دولار و10 مليون دولار على مدى فترة خمس سنوات قيمة 2.9٪ و 2.3٪ على التوالي.

-           التكاليف الضريبية هي الأدنى في موناكو، حيث يتم تحميل المستثمرين الأجانب 3.5٪ على مدى فترة خمس سنوات على العقارات بنفس الأسعار.

-          تقع دبي في المرتبة الخامسة عالمياً (من أصل 15 مدينة عالمية) من حيث التكلفة الاجمالية لشراء العقارات، حيث تبلغ التكلفة 8 ٪ لعقارات 1 مليون دولار و5,5 ٪ لعقارات 10 مليون دولار على فترة 5 سنوات.

-           تكلفة شراء العقارات في باريس وبرلين وجنيف هي الأعلى. ولكن بالنسبة لباريس تنخفض هذه التكاليف على مستوى عقارات 10 مليون دولار.

-          التكاليف الضريبية الأعلى هي في ساو باولو في كلا القيمتين.

بحسب تقرير صادر عن نايت فرانك وإيرنست آند يونغ،  فإن مدينة شنغهاي هي أقل المدن العالمية تكلفة من حيث ملكية العقارات من قبل  المستثمرين الدوليين.  يحلل تقرير الضرائب العالمية 2015، تكاليف شراء وامتلاك وبيع العقارات السكنية الفاخرة من قبل المشترين الأجانب على مدى فترة خمس سنوات (2010 - 2015)، فضلاً عن عرض التكاليف الضريبية في 15 مدن رئيسية في جميع أنحاء العالم. ويحلل التقرير تكاليف شراء الأفراد للعقارات باسمهم كاستثمار، لطرحها للإيجار على مدى فترة خمس سنوات.

يقول ليام بيلي، الرئيس العالمي للأبحاث في نايت فرانك يقول: "كثيراً ما يطلب منا مقارنة تكاليف شراء العقارات والضرائب العقارية في مختلف أنحاء العالم. وقد ودنا بأن شنغهاي وموناكو تتمتعان بأقل تكاليف الشراء والضرائب العقارية (2.9٪ و 3.5٪ على التوالي)، بينما حققت المدن الأخرى نتائج مثيرة للاهتمام أيضاً. تتمتع هونغ كونغ وسنغافورة على سبيل المثال، بتكاليف منخفضة لشراء العقارات بنسبة 3.7٪ و 4.3٪ على التوالي لعقار بقيمة 1 مليون دولار ولكن رسوم التسجيل عالية بالنسبة للمشترين الأجانب مما يعني أن الضرائب مرتفعة نسبياً  وتبلغ 22.4٪ و 19.0٪ على التوالي ".

تبقى تكاليف الملكية الإجمالية لعقارات 1 مليون و 10 مليون دولار عند المستوى نفسه في بعض المدن (ساو باولو ومومباي وجنيف) في حين تشهد مدن أخرى انخفاضاً كبيراً بالنسبة لعقارات 10 مليون (نيويورك وباريس).

بالنظر إلى الضرائب فإن دبي وباريس تليان موناكو في المستويات الضريبية المنخفضة عند شراء العقارات لغير المقيمين على مستوى 1 مليون دولار. فالمستثمرون هنا يدفعون رسوم ضريبة اجمالية بقيمة 3.6٪ و 7.0٪ على التوالي خلال فترة خمس سنوات. ويبقى هذا المستوى من الضرائب تقريباً هو نفسه عند شراء العقار بـ 10 مليون دولار ولكن النسبة تقفز في باريس إلى 12.8٪.

تقول كارولين ستيبلر، مديرة خدمات الضرائب للعملاء في المملكة المتحدة وايرلندا في ايرنست آند يونغ: "عند شراء العقارات كاستثمار لن تكون الضرائب هي مصدر القلق الأول ولكنه مهم لأنه غالباً ما يكون العائد بعد اقتطاع الضريبة هو مقياس نجاح الاستثمار فيما بعد. تشير أبحاثنا إلى أن العبء الضريبي عبر المدن في هذا التقرير يختلف إلى حد كبير في كل من القيمة وطريقة تطبيقه. تتراوح الضرائب من 3.5٪ أو 3.6٪ من أسعار العقارات خلال خمس سنوات في موناكو ودبي على التوالي، إلى أكثر من 30٪ في ساو باولو، لكن القاسم المشترك في جميع هذه البلدان، أنه لم تظهر اي علامة على تباطؤ، ما يدلّ على التركيز المستمر على الممتلكات كمصدر للضرائب ".

تقلبات أسعار صرف العملات وتدفقات الثروة، والتغييرات الضريبية وتذبذب مستويات العرض والطلب كان لهذا كله تأثير على أداء أسواق العقارات السكنية الفاخرة في جميع أنحاء العالم. وبما أن معدل نمو الأسعار تباطأ في العديد من أسواق المدن العالمية، فقد أصبحت تكاليف المعاملات والضرائب ذات أهمية متزايدة للمستثمرين.

تتموضع لندن في منتصف قائمة المدن الخمس عشرة عند تحليل كل من تكاليف الملكية والتكاليف الضريبية. يفرض على المستثمرين الأجانب ما نسبته 7.8٪ و 5.4٪ من سعر العقار عند شرائه على مستوى 1 مليون دولار و10 مليون دولار على التوالي، وعند النظر إلى تكاليف الضرائب - بما في ذلك رسوم التسجيل وضريبة الأراضي – فإن المستثمرين يدفعون 9,7٪ على استثمار بقيمة 1 مليون دولار و 20,7٪ لعقار قيمته 10 مليون دولار.

عند تحليل هذه المدن من حيث الكلفة الأعلى لشراء العقارات، ترى نايت فرانك وإيرنست آند يونغ بأن باريس (15.3٪)، برلين (13.3٪) وجنيف (12.6٪) لها أكبر أثر على المستثمرين الأجانب من حيث كلفة شراء العقارات بقيمة 1 مليون دولار بينما تحل جنيف محل باريس عند النظر بالعقارات ذات مستوى 10 مليون دولار، حيث يجب أن يدفع المستثمرون 13.2٪ من سعر البيع على فترة خمس سنوات، تليها برلين (11.3٪) ثم موناكو (10.8٪).

وبالنظر في التكاليف الضريبية في 15 مدينة، فتلك قصة أخرى. فالضرائب الأعلى هي في ساو باولو سواء على مستوى عقارات 1 مليون دولار أو 10 مليون دولار حيث تبلغ تكلفة المستثمرين 31.5٪ خلال فترة خمس سنوات. وتليها هونغ كونغ حيث يدفع المستثمرون هنا 22.4٪ من أصل 1 مليون دولار تكلفة العقار على مدى فترة خمس سنوات ولكن سيدني تحل محل هونغ كونغ عند العقارات بقيمة 10 مليون دولار حيث تبلغ ضريبة المشترين الأجانب 26.0٪ من قيمة العقار.

علّق ضياء نوفل، مدير أبحاث الشرق الأوسط وشمال افريقيا في نايت فرانك، قائلاً: "يستخدم صناع القرار الضرائب ورسوم تسجيل الملكية بشكل مضطرد كوسيلة لتنظيم الطلب على المساكن، وضبط مستويات مقدرة شراء المساكن وتوليد الدخل. وهذا بالضبط ما حدى بالسلطات لمضاعفة رسوم المعاملات العقارية في الامارات، ومع ذلك، بالنظر إلى تقرير نايت فرانك وإيرنست آند يونغ، نجد أن تكاليف الشراء في دبي لا تزال منخفضة مقارنة بمدن عالمية أخرى. وهذا، بالإضافة إلى مرور العقارات السكنية هنا بمرحلة تصحيح سعرية أدت إلى الوصول إلى مستويات مقبولة عالمياً، يدعم استقرار الطلب المحلي والخارجي وينتقل بالسوق إلى مرحلة النضوج."