ارتفاع في قيم المعاملات العقارية مع اقتراب السعودية من تحقيق هدف ملكية المساكن بنسبة ٧٠٪

• بلغت نسبة السعوديين الذين يمتلكون منازلهم ٦٣.٧٪ حتى نهاية عام ٢٠٢٣ 
• ارتفعت قيمة المعاملات السكنية بنسبة ٣٥٪ لتصل إلى ١٦٤.٨ مليار ريال سعودي خلال السنوات الخمس الماضية 

• ٤٥٪ من الأثرياء السعوديين يخططون لشراء منزل في عام ٢٠٢٥ 

• ارتفعت أسعار الشقق في الرياض بنسبة 75% خلال السنوات الخمس الماضية، بينما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة ٣٩٪

الرياض/جدة | ٢٦ فبراير : رغم وصول الأسعار إلى مستويات قياسية في مدن مثل الرياض، لا يزال ٤٥٪ من الأثرياء السعوديين عازمين على شراء منزل هذا العام، وفقاً للتقرير السعودي 2025، الصادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك 

ومع اقتراب معدل ملكية المنازل في المملكة من تحقيق الهدف الحكومي البالغ ٧٠٪ بحلول عام ٢٠٣٠، يساهم كل من ارتفاع تكلفة الاقتراض والزيادة الكبيرة في أسعار المنازل في تباطؤ الطلب، بحسب ما كشفه التقرير. 

وفي استطلاع شمل ١,٠٣٧ أسرة في مختلف أنحاء المملكة، بما في ذلك ١٠٠ وافد مقيم في السعودية، أجري بالتعاون مع شركة YouGov، وجدت نايت فرانك أن الإقبال على الشراء قد انخفض بين المشترين لأول مرة وكذلك بين المالكين الحاليين. 

وانخفض الطلب بين المشترين لأول مرة إلى ٢٩٪ مقارنةً بـ ٤٠٪ في عام ٢٠٢٣ و٨٤٪ في عام ٢٠٢٢. كما أشارت نايت فرانك إلى أن جهود الجهات المختصة لتعزيز ملكية المنازل بين السعوديين، والتي بلغت ٦٣.٧٪ بنهاية عام ٢٠٢٣، باتت قريبة للغاية من الهدف المحدد لعام ٢٠٣٠ عند ٧٠٪. 

استدامة الطلب على المساكن وخلق مصادر جديدة له 

 صرّح هارمن دي يونج، الشريك الإقليمي، رئيس قسم الاستشارات الإستراتيجية في نايت فرانك السعودية، قائلاً"  : ما نشهده الآن هو تباطؤ طبيعي في الطلب مع اقتراب تحقيق هدف ملكية المساكن بنسبة ٧٠٪، وبلوغ أسعار العقارات السكنية ذروتها في الدورة الحالية. النمو المتسارع لأسعار المنازل في مختلف أنحاء المملكة يسهم أيضاً في كبح رغبة الشراء  

"وقد أظهرت نتائج استطلاعنا أن ٣٣٪ فقط من المشاركين يخططون لشراء منزل أو ترقية سكنهم في عام ٢٠٢٥، مقارنة بـ ٤٠٪ في عام ٢٠٢٣، مما يعكس النجاح الكبير الذي حققته السلطات في زيادة  نسبة تملك المنازل." 

وفي الرياض، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 75٪ خلال السنوات الخمس الماضية، في حين ارتفعت أسعار الفلل بنسبة ٣٩٪ خلال الفترة نفسها. كما أن ارتفاع أسعار الفائدة – حيث بلغ معدل الفائدة الأساسي اليوم ٥٪ مقارنةً بـ ١٪ في عام ٢٠٢١ – يساهم في تراجع الطلب على شراء المنازل. 

وأوضحت نايت فرانك أن ٣١٪ من السعوديين والوافدين المقيمين في المملكة يمتلكون منازلهم بالفعل، فيما يشعر ٢٣٪ منهم بالرضا عن أوضاعهم السكنية الحالية. وفي المقابل، يرى ١٣٪ أن أسعار المنازل مرتفعة جداً. 

وسجلت المعاملات السكنية، التي تمثل ٦١.٥٪ من إجمالي قيمة الصفقات العقارية، ارتفاعاً بنسبة ٣٨٪ في عدد الصفقات لتصل إلى ما يقارب ٢٠٢,٦٦١ عملية بيع. كما ارتفعت قيمة المعاملات السكنية بنسبة ٣٥٪ لتصل إلى ١٦٤.٨ مليار ريال سعودي خلال الفترة نفسها. 

وعلى مدار السنوات القليلة الماضية، شهد القطاع العقاري السعودي نمواً ملحوظاً مدفوعاً بمجموعة من العوامل. ففي عام ٢٠٢٣، استفادت أكثر من ٩٦,٠٠٠ أسرة من برنامج الإسكان السعودي، الذي يهدف إلى تسهيل الوصول إلى حلول تمويل سكني ميسّرة. وخلال النصف الأول من عام ٢٠٢٤، استفادت ٥٥,٠٠٠ أسرة إضافية من البرنامج. 

من جانبه، قال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا لدى نايت فرانك "  من المؤكد أن التركيز الرئيسي للمطورين العقاريين خلال الفترة المقبلة سيكون على استحداث مصادر جديدة للطلب، والتي قد تتحقق قريباً من خلال التغييرات المرتقبة في قوانين الملكية الأجنبية."   

"نحن نشهد تقدماً مستمراً نحو تخفيف القيود المفروضة على تملك العقارات من قبل المستثمرين الأجانب في المملكة. وقد كان أحدث التطورات في هذا السياق هو التعديل الذي تم في يناير ٢٠٢٥، والذي يسمح للمستثمرين الدوليين بالدخول إلى أسواق العقارات في المدن  المقدسة عبر الشركات المدرجة. هذا التغيير سيساعد في تلبية الطلب المتزايد من المستثمرين الدوليين الساعين للاستثمار في السوق العقاري السعودي." 

وقد كشفت نايت فرانك سابقاً أن الأفراد المسلمين الأثرياء المقيمين خارج المملكة على استعداد لإنفاق ٢ مليار دولار أمريكي على العقارات السكنية في مكة المكرمة والمدينة المنورة. 

وأضاف دي يونج:" يأتي هذا في أعقاب تقديم تأشيرات الإقامة المميزة في يناير، والتي تتضمن خياراً مرتبطاً بملكية العقارات، بحد أدنى للاستثمار يبلغ ٤ ملايين ريال سعودي للمقيمين في المملكة والمشترين الدوليين. هذه الخطوة تعكس التوجه المستقبلي وتشير بقوة إلى نية الجهات المختصة لتعزيز الاستثمارات العقارية الدولية."   

مستويات القدرة الشرائية  

أجرت نايت فرانك أيضاً تحليلاً لفهم القدرة على تحمل تكاليف المنازل في المملكة بالنسبة للمواطنين السعوديين. وقد تراجعت القدرة على تحمل التكاليف، التي تُقاس بعدد سنوات الدخل المطلوبة لشراء منزل، في الرياض منذ عام 2018، لكنها ظلت مستقرة في جدة ومنطقة الدمام الحضرية. وعلى الصعيد العالمي، يُعتبر مضاعف الدخل السنوي بمقدار ست مرات معياراً للقدرة على تحمل التكاليف.   

تعتمد حسابات نايت فرانك على تحليل أسعار الفلل والشقق، بالإضافة إلى مسوح دخل وإنفاق الأسر لعامي ٢٠١٨ و٢٠٢٣. في عام ٢٠٢٣، بلغ متوسط الدخل السنوي للأسر السعودية ٣١١,٩٤٠ ريال سعودي في منطقة الرياض، و١٨٦,٩٢٤ ريال سعودي في منطقة مكة المكرمة، و٢٢٣,٩٣٢ ريال سعودي في المنطقة الشرقية. 

سجلت الرياض أعلى معدل نمو في الدخل بين جميع المناطق، حيث بلغ متوسط الدخل الشهري للأسر ٢٥,٩٩٥ ريال سعودي في عام ٢٠٢٣، مسجلاً ارتفاعاً بنسبة ٦٢.٤٪ مقارنة بمستويات عام ٢٠١٨. ومع ذلك، لم يواكب ارتفاع الدخل الزيادة التي بلغت ٧٥٪ في أسعار الشقق خلال الفترة نفسها، مما أدى إلى تراجع طفيف نسبياً في القدرة على تحمل التكاليف. 

سوزان الأموي، المدير العام لنايت فرانك السعودية، قالت: 

 "أصبحت الفلل في الرياض غير ميسورة التكلفة لمعظم ذوي الدخل المتوسط والمنخفض، حيث تبلغ نسبة الدخل المطلوبة لشراء فيلا في حي مثل "قرطبة" ١١ ضعفاً للدخل السنوي، مما يجعله بعيداً عن متناول معظم الأسر المتوسطة الدخل. في المقابل، لا تزال مناطق مثل "طويق"، حيث تبلغ النسبة ٥ أضعاف الدخل السنوي، أكثر قدرة على تلبية الطلب."  

يُظهر تحليل نايت فرانك أن جدة شهدت زيادات محدودة في متوسط دخل الأسر بنسبة ٦.٣٪ بين عامي ٢٠١٨ و٢٠٢٣، حيث بلغ متوسط الدخل الشهري ١٥,٥٧٧ ريال سعودي في عام ٢٠٢٣. وعلى الرغم من ضعف السوق العقاري، لا تزال مضاعفات الدخل مرتفعة في معظم الأحياء، مثل أبحر الشمالية (١٣ ضعفاً للفلل). في المقابل، توفر الشقق قدرة أعلى على تحمل التكاليف بفضل تباطؤ نمو الأسعار وانخفاض الأسعار الأساسية، حيث تبلغ المضاعفات ٤ أضعاف أو أقل في معظم أحياء جدة   

وجدت نايت فرانك سابقاً أن الفجوة بين أسعار السوق وميزانيات المشترين المحتملين غير متوافقة، مما يشير إلى فرصة لتطوير منازل أكثر قدرة على تحمل التكاليف. وتشير نتائج تقرير السعودية ٢٠٢٥ إلى أن هذا التفاوت بين التوقعات والواقع لا يزال قائماً، حيث أعرب ٤٢٪ من المواطنين السعوديين والمقيمين الأجانب في السعودية عن استعدادهم لإنفاق ما يصل إلى ١.٥ مليون ريال سعودي على منزل جديد، في حين يبلغ متوسط سعر الفيلا المكونة من أربع غرف نوم في الرياض حوالي ٢.٨ مليون ريال سعودي.  

يتراوح متوسط ميزانية شراء المنازل للمواطنين السعوديين بين ٢.١ مليون ريال سعودي لمن تتراوح دخولهم الشهرية بين ١٠,٠٠٠ و٢٠,٠٠٠ ريال سعودي، ويرتفع إلى ٣.٧ مليون ريال سعودي لمن تتراوح دخولهم بين ٧٠,٠٠٠ و٨٠,٠٠٠ ريال سعودي شهرياً. وبالمقارنة، يبلغ متوسط سعر الفيلا المكونة من أربع غرف نوم في الرياض ٢.٨ مليون ريال سعودي، مما يشير إلى أن الفلل قد تكون أقل قدرة على التحمل بالنسبة لذوي الدخل المتوسط دون دعم مالي إضافي أو خيارات تمويل بديلة. 

دوراني أوضح قائلًا: 

 "في حين أنه من المشجع ملاحظة وجود فئة من ذوي الملاءة المالية العالية، إلا أن هذه الشريحة من السكان في السعودية لا تزال صغيرة نسبياً. ومع وجود أكثر من ١,٠٠٠,٠٠٠ وحدة سكنية من المقرر بناؤها للبيع ضمن مشاريع المملكة الكبرى بحلول عام ٢٠٣٠، والتي نتوقع أن يتم تسعير معظمها بأكثر من ١ مليون دولار أمريكي، هناك خطر حقيقي من فائض في المعروض من المساكن الفاخرة في المملكة خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة، ما لم يتم تحديد أو استقطاب مصادر جديدة للطلب، وعلى رأسها الطلب من المشترين الدوليين."   

دوافع الشراء 

وفقاً لنايت فرانك، يُعد الانتقال إلى منزل أكبر الدافع الرئيسي للشراء بالنسبة للمواطنين السعوديين والمقيمين الأجانب في المملكة، حيث أشار ٤٣٪ منهم إلى أن هذا هو السبب الأساسي. ويُعد هذا العامل أكثر أهمية للمقيمين، إذ ذكر ٤٧٪ منهم أن حاجتهم إلى مساحة إضافية 

هي الدافع الرئيسي لانتقالهم أو شرائهم لعقار جديد. ويأتي الرغبة في الانتقال إلى حي مختلف للاستمتاع بأسلوب حياة أفضل في المرتبة الثانية ضمن أقوى دوافع الشراء، بنسبة ٣٩٪. 

من ناحية أخرى، يُظهر معظم المستطلعين من قبل نايت فرانك (٥٣٪) تفضيلاً واضحاً لشراء العقارات الجاهزة. ويكون هذا التفضيل أعلى بين المواطنين السعوديين، حيث يتراوح من ٥٥٪ لأولئك الذين تتراوح دخولهم الشهرية بين ١٠,٠٠٠ و٢٠,٠٠٠ ريال سعودي،   

وترتفع النسبة إلى ٦٤٪ لأولئك الذين يتقاضون بين ٤٠,٠٠٠ و٥٠,٠٠٠ ريال سعودي شهرياً. كما أن ٣٨٪ من المغتربين الذين يتقاضون أكثر من ٣٠,٠٠٠ ريال سعودي شهرياً يظهرون حرصاً على شراء منزل جاهز. 

اختتمت الأموي قائلة: "بشكل عام، يعد الإقبال على شراء منزل جاهز للسكن الأعلى بين ذوي الدخل المرتفع، بغض النظر عما إذا كان المستجيبون من المواطنين السعوديين أو المقيمين في المملكة. وتتراوح هذه النسبة من ٥٠٪ لمن تزيد دخولهم الشهرية عن ٨٠,٠٠٠ ريال سعودي، وترتفع إلى ٦٧٪ لمن تتراوح دخولهم بين ٧٠,٠٠٠ و٨٠,٠٠٠ ريال سعودي، مما يشير إلى التحدي المتزايد الذي يواجهه السوق لتلبية الطلب الفوري دون استبعاد المشترين بسبب الأسعار." 

  يرجى تحميل التقرير السعودي ٢٠٢٥ عبر الرابط التالي