انخفاض الصفقات السكنية في المملكة العربية السعودية إلى النصف مع تأثير ضغوط القدرة على تحمل التكاليف والصراع الإقليمي على معنويات السوق

• تراجعت أحجام الصفقات السكنية على مستوى المملكة بنسبة ٥٠٪ على أساس سنوي في الربع الأول من عام ٢٠٢٦
• انخفضت قيم الصفقات السكنية بنسبة ٥٧٪ لتصل إلى ٢٢ مليار ريال سعودي خلال آخر ١٢ شهراً
• ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة أ في الرياض بنسبة ٦.٣٪ على أساس سنوي، مع بقاء معدلات الإشغال عند ٩٥٪
• ارتفعت تراخيص الاستثمار الأجنبي بنحو ٢٠٪ على أساس سنوي، مع تجاوز التزامات المقرات الإقليمية ٧٠٠ شركة

الرياض | ١٤يونيو ٢٠٢٦: سجل سوق العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية تباطؤاً حاداً في النشاط خلال الربع الأول من عام ٢٠٢٦، حيث انخفضت أحجام الصفقات بنسبة ٥٠٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٢٩,٤٩٣ صفقة، وتراجعت قيم الصفقات بنسبة ٥٧٪ لتصل إلى ٢٢ مليار ريال سعودي، وذلك وفقاً لأحدث تحليلات شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك.

وكان التباطؤ أكثر وضوحاً في الرياض، حيث انخفضت أحجام وقيم الصفقات بنسبة ٨٢٪ على أساس سنوي خلال الربع الأول. كما سجلت جدة ومنطقة الدمام الحضرية ومكة والمدينة المنورة نشاطاً أضعف، بما يعكس تنامي ضغوط القدرة على تحمل تكاليف السكن، وتراجع الطلب على الرهون العقارية، في حين ساهمت المعنويات السلبية الناتجة عن الصراع الإقليمي أيضاً في إضعاف الطلب.

قال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا” : كما هو متوقع، أضاف الصراع الإقليمي مزيداً من الضغوط إلى العوامل التي ساهمت في تباطؤ نشاط المبيعات السكنية، وهو تباطؤ كان واضحاً قبل اندلاع الصراع الإقليمي بفترة. ويعكس تباطؤ نشاط الصفقات السكنية ضغوط القدرة على تحمل تكاليف السكن الراسخة، لا سيما في الرياض، وليس ضعفاً في الطلب الأساسي. وفي الواقع، تشير توقعاتنا إلى الحاجة إلى أكثر من ٨٣٠,٠٠٠ مسكن في جميع أنحاء المملكة بحلول عام ٢٠٣٠ لتلبية احتياجات النمو السكاني السعودي وحده. ويتمثل التحدي اليوم في بناء مساكن عند مستويات سعرية مناسبة.

وبشكل منفصل، من المرجح جداً أن يكون الصراع الإقليمي قد زاد من حالة القلق لدى المشترين المحتملين، الذين لا يرغبون في اتخاذ ما يُرجح أن يكون أكبر التزام مالي لهم خلال فترة من ارتفاع حالة عدم اليقين الجيوسياسي الإقليمي. وبالنسبة لبعض الأسر، فإن احتمال الحصول على صفقة أفضل في حال تراجعت الأسعار نتيجة للصراع يُعد أيضاً اعتباراً مهماً آخر."

وعلى الرغم من ضعف نشاط الصفقات، واصلت القيم السكنية الارتفاع في معظم الأسواق الرئيسية. فقد ارتفعت قيم الشقق في الرياض بنسبة ٦.٣٪ على أساس سنوي خلال الربع الأول من عام ٢٠٢٦، بينما ارتفعت قيم الفلل بنسبة ٤.٩٪. كما ارتفعت قيم الشقق في جدة ومنطقة الدمام الحضرية بنسبة ٢٪ و٢.٣٪ على التوالي. وتشير نايت فرانك إلى أن هذه الزيادات السعرية تعكس مرونة الأسعار خلال شهري يناير وفبراير، قبل تصاعد تأثير الصراع، مع عدم تبلور الأثر الكامل للصراع بعد في بيانات نشاط الصفقات الإجمالية.

ومع ذلك، تزامن تباطؤ الصفقات السكنية مع ضعف نشاط الرهن العقاري. فقد انخفضت عقود الرهن العقاري السكنية الجديدة بنسبة ٢٥٪ على أساس سنوي خلال الأشهر الأربعة الأولى من عام ٢٠٢٦، بينما تراجعت القيمة الإجمالية للإقراض العقاري بنسبة ٣٤٪.

وتواصل المبادرات الحكومية للإسكان دعم الأسس طويلة الأجل للسوق. فقد ارتفعت نسبة تملك المنازل من ٤٧٪ في عام ٢٠١٦ إلى أكثر من ٦٦٪ في عام ٢٠٢٥، بينما تواصل مبادرات مثل سكني وتوازن والمشاريع السكنية واسعة النطاق التابعة للشركة الوطنية للإسكان توسيع نطاق الوصول إلى الإسكان وزيادة المعروض في مختلف أنحاء المملكة.

وأضاف دوراني” :أدى إطلاق منصة توازن إلى توليد طلب كبير على قطع الأراضي السكنية المخططة والمخدومة في الرياض، مع تحديد سقف للأسعار عند ١,٥٠٠ ريال سعودي للمتر المربع. وقد صُممت هذه المبادرة خصيصاً لمعالجة تحديات القدرة على تحمل تكاليف السكن من خلال توسيع نطاق الوصول إلى الأراضي منخفضة التكلفة، وتوفير مسار بديل للأسر السعودية نحو تملك المنازل، ودعم الهدف الأوسع للحكومة المتمثل في زيادة إمكانية الوصول إلى الإسكان في جميع أنحاء العاصمة."

تظل الشركة الوطنية للإسكان محركاً رئيسياً لنمو المعروض السكني من خلال تسليم مجتمعات سكنية واسعة النطاق ومخططة بعناية في مختلف أنحاء المملكة. ومن المتوقع أن يرتفع المخزون السكني في الرياض من نحو ٢.٧ مليون وحدة في عام ٢٠٢٥ إلى أكثر من ٣.٣ مليون وحدة بحلول عام ٢٠٣٠، بينما من المتوقع أن يصل المخزون السكني في جدة إلى ١.٤٧ مليون وحدة، وأن يقترب المعروض في منطقة الدمام الحضرية من مليون وحدة خلال الفترة نفسها.

ومن المتوقع أيضاً أن يدعم الإطار التنظيمي المتطور في المملكة العربية السعودية نمو السوق على المدى الطويل. ويمثل قانون تملك العقارات المحدث لغير السعوديين، الذي يدخل حيز التنفيذ في ٢٢ فبراير ٢٠٢٦، أحد أهم الانفتاحات في سوق العقارات بالمملكة أمام رؤوس الأموال الدولية. ومن المتوقع أن تسهم هذه الإصلاحات في تعزيز ثقة المستثمرين، وتحسين شفافية السوق، ودعم الطلب طويل الأجل في كل من قطاعي العقارات السكنية والتجارية.

قالت سوزان الأموي، المديرة العامة لشركة نايت فرانك في السعودية” : يواصل سوق العقارات في المملكة العربية السعودية الاستفادة من أحد أكثر برامج الإصلاح الاقتصادي والتنظيمي طموحاً في العالم. ويُظهر تطبيق إطار تملك العقارات المحدث لغير المقيمين الدوليين، إلى جانب التدابير الهادفة إلى تعزيز القدرة على تحمل التكاليف واستقرار السوق، التزام الحكومة بإنشاء قطاع عقاري أكثر شفافية وسهولة في الوصول وتنافسية على المستوى الدولي. ومن المتوقع أن تسهم هذه الإصلاحات في تعزيز ثقة المستثمرين ودعم تدفقات رؤوس الأموال طويلة الأجل في كل من قطاعي العقارات السكنية والتجارية.

ومن المتوقع أيضاً أن يؤثر قرار الحكومة المعلن مؤخراً بتجميد زيادات الإيجارات السكنية والتجارية في الرياض لمدة خمس سنوات على ديناميكيات السوق. وتهدف هذه التدابير إلى تشجيع التطوير، وتحسين القدرة على تحمل التكاليف، ودعم السكان والشركات التي تواجه ارتفاعاً في تكاليف الإشغال."

يواصل برنامج المقرات الإقليمية والاستثمار الأجنبي دعم الطلب على المكاتب

وفي موضع آخر، واصل سوق المكاتب في المملكة العربية السعودية إظهار أساسيات قوية خلال الربع الأول من عام ٢٠٢٦، لا سيما في الرياض، حيث ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة أ بنسبة ٢.٥٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٢,٧٧٠ ريالاً سعودياً للمتر المربع. وظلت مستويات الإشغال مرتفعة عند ٩٧٪، بما يعكس استمرار طلب المستأجرين والنقص المتواصل في المساحات المكتبية المؤسسية عالية الجودة في العاصمة.

قال هارمن دي يونغ، الشريك الإقليمي ورئيس قسم الاستشارات في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا” : لا يزال الطلب مدفوعاً بالشركات متعددة الجنسيات التي تنشئ مقراتها الإقليمية في المملكة، إلى جانب توسع احتياجات شركات الخدمات المهنية وشركات التكنولوجيا وغيرها من مستأجري القطاع الخاص. وعلى الرغم من أن نشاط التأجير لا يزال جيداً، أصبح المستأجرون أكثر انتقائية، مع متطلبات أصغر حجماً بشكل عام، واستغراق الصفقات وقتاً أطول لإتمامها. وفي كثير من الحالات، أصبحت قرارات التأجير تُقاد مباشرةً من قبل أصحاب الأعمال وكبار صناع القرار، بدلاً من فرق العقارات المؤسسية المتخصصة، مما يؤدي إلى عملية تأجير أقل تنظيماً وأكثر تأنياً.

ومع ذلك، يواصل قطاع المكاتب الاستفادة من نجاح برنامج المقرات الإقليمية، الذي جذب أكثر من ٧٠٠ شركة متعددة الجنسيات لإنشاء مقراتها الإقليمية في المملكة، متجاوزاً بشكل كبير الهدف الأصلي لرؤية ٢٠٣٠ والبالغ ٥٠٠ شركة."

واصل نشاط الاستثمار الأجنبي أيضاً تسجيل مزيد من القوة. فقد ارتفع عدد تراخيص الاستثمار الأجنبي من ٤,٦١٥ ترخيصاً في الربع الأول من عام ٢٠٢٥ إلى ٥,٥١٦ ترخيصاً في الربع الأول من عام ٢٠٢٦، مما يعزز مكانة المملكة العربية السعودية كواحدة من أكثر الوجهات جاذبية في المنطقة للشركات والمستثمرين الدوليين. وترى نايت فرانك أن شهية الشركات العالمية للتوسع في أنحاء المنطقة قد تظل محدودة في ظل استمرار حالة عدم اليقين المحيطة بانتهاء التوترات الإقليمية، وهو ما قد يؤثر على بيانات الربع الثاني عند صدورها من الجهات المختصة.

وعلى الرغم من أن الطلب على المكاتب لا يزال قوياً، يدخل السوق تدريجياً مرحلة جديدة مع وجود كميات كبيرة من المعروض المكتبي الجديد المخطط تسليمها. ومن المتوقع أن يرتفع مخزون المكاتب في الرياض من نحو ٦ ملايين متر مربع في عام ٢٠٢٥ إلى أكثر من ١٠.٦ مليون متر مربع بحلول عام ٢٠٣٢، مما يساعد على تحسين خيارات المستأجرين ودعم طموحات النمو الاقتصادي طويلة الأجل للمملكة. ومع ذلك، تشير التجارب السابقة إلى أنه لا يتم تسليم جميع مشاريع المكاتب المعلنة ضمن جداولها الزمنية الأصلية.

وأضاف الصراع الإقليمي مزيداً من عدم اليقين، مساهماً في ارتفاع تكاليف البناء، التي زادت بمتوسط يزيد على ٢٠٪ منذ بداية العام، وفقاً لنايت فرانك. وبالإضافة إلى ذلك، من المرجح أن يؤدي ارتفاع تكاليف الشحن والوقود، إلى جانب اضطرابات سلاسل الإمداد المرتبطة بقيود الشحن عبر طرق التجارة الإقليمية الرئيسية، إلى تمديد الجداول الزمنية للتسليم، مما قد يبطئ وتيرة دخول المعروض الجديد إلى السوق، ويمدد النقص الحالي في المساحات المكتبية عالية الجودة في الرياض.

قال عمار حسين، الشريك المساعد في قسم الأبحاث بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا ” : لا يزال طلب المستأجرين قوياً بشكل استثنائي، مدعوماً ببرنامج المقرات الإقليمية، وارتفاع نشاط الاستثمار الدولي، واستمرار التنوع الاقتصادي. وفي حين سيؤدي المعروض المكتبي الجديد تدريجياً إلى تحسين خيارات المستأجرين، لا يزال الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة قوياً، رغم أن بعض المتطلبات الأكبر حجماً قد تم تأجيلها من قبل المستأجرين بسبب حالة عدم اليقين الناتجة عن الأحداث الجارية. وبشكل منفصل، يبرز مترو الرياض أيضاً كعامل متزايد الأهمية في قرارات المستأجرين، إذ يعزز الربط بين مناطق الأعمال الرئيسية ويدعم نمو مراكز تجارية جديدة في مختلف أنحاء العاصمة."