انخفاض أحجام المعاملات السكنية في المملكة العربية السعودية بنسبة ١٢٪ على أساس سنوي مع ارتفاع مبيعات الأراضي، فيما يظل سوق المكاتب في الرياض يشهد شحاً في المعروض

• انخفضت أحجام المعاملات السكنية على مستوى المملكة بنسبة ١٢٪ على أساس سنوي خلال الربع الثاني من عام ٢٠٢٦، فيما ارتفعت بنسبة ٩٪ على أساس ربع سنوي.
• استحوذت الأراضي السكنية على ٥١٪ من إجمالي عدد المعاملات و٥٢٪ من إجمالي قيمة المعاملات.
• ارتفعت قيم الشقق السكنية في الرياض بنسبة ٣.١٪ على أساس سنوي، في حين انخفضت قيم الفلل بنسبة ٢.٢٪.
• ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة (A) في الرياض بنسبة ٣.٤٪ على أساس سنوي، فيما بلغ معدل الإشغال على مستوى المدينة ٩٦٪.

الرياض | ١٥ سبتمبر ٢٠٢٦: ظل النشاط في سوق العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية محدوداً خلال الربع الثاني من عام ٢٠٢٦، حيث جاءت أحجام وقيم المعاملات دون مستوياتها المسجلة قبل عام، في ظل تأثير ضغوط القدرة على تحمل التكاليف واستمرار حالة عدم اليقين الإقليمية على قرارات الشراء، وذلك وفقاً لأحدث تحليلات شركة نايت فرانك، الاستشارية العقارية العالمية.

تم تسجيل ما مجموعه ٤٥,٧٤٠ معاملة سكنية في مختلف أنحاء المملكة خلال الربع الثاني، بانخفاض قدره ١٢٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، رغم ارتفاعها بنسبة ٩٪ مقارنة بالربع الأول. وبلغت القيمة الإجمالية للمعاملات السكنية ٤١.٩ مليار ريال سعودي، بانخفاض نسبته ٢٤.٦٪ على أساس سنوي، رغم ارتفاعها بنسبة ٦٪ على أساس ربع سنوي.

قال فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "ينبغي النظر إلى التحسن في نشاط المعاملات من الربع الأول إلى الربع الثاني في سياق أداء أضعف بكثير على أساس سنوي. ولا يزال سوق العقارات السكنية أكثر حذراً مما كان عليه قبل عام، مع استمرار تأثير القدرة على تحمل التكاليف على قرارات الشراء، إلى جانب استمرار حالة عدم اليقين الإقليمية لفترة أطول، مما يضيف عاملاً آخر يأخذه المشترون في الاعتبار.

"وتكتسب حالة عدم اليقين المستمرة بشأن الأوضاع الإقليمية أهمية خاصة بالنسبة لقرارات الشراء لدى المواطنين السعوديين. ورغم استمرار تسجيل المعاملات، فإن غياب الرؤية الواضحة بشأن البيئة الجيوسياسية الأوسع يدفع بعض المشترين إلى اتباع نهج أكثر حذراً في اتخاذ قرارات الشراء، ومن المرجح أن يواصل ذلك الضغط على وتيرة النشاط على المدى القريب."

وفي الوقت نفسه، يُعد ارتفاع معاملات الأراضي تطوراً مهماً. فالتغييرات التي طرأت على نظام ضريبة الأراضي البيضاء تزيد من الحوافز أمام ملاك الأراضي للنظر في طرح الأراضي غير المطورة، حيث يختار بعضهم البيع بدلاً من تحمل متطلبات رأس المال والتنفيذ المرتبطة بتطويرها بأنفسهم. كما نلاحظ توجهاً متزايداً من ملاك الأراضي نحو استكشاف شراكات مع المطورين بهدف طرح مشاريع سكنية ومتعددة الاستخدامات.

ويمثل ذلك تحولاً مهماً في الطريقة التي تدخل بها الأراضي إلى دورة التطوير، وهو تحول قد تكون له تداعيات على المعروض المستقبلي من المساكن في مختلف أنحاء المملكة.

لا تزال الأراضي تستحوذ على حصة كبيرة من النشاط

استحوذت الأراضي السكنية على ٢٣,١١٠ معاملة خلال الربع الثاني، بما يعادل ٥٠.٥٪ من إجمالي المعاملات السكنية. ومن حيث القيمة، بلغ إجمالي معاملات الأراضي ٢١.٧ مليار ريال سعودي، ما يمثل نحو ٥٢٪ من إجمالي قيمة المعاملات السكنية. واستحوذت الشقق على ٢٨.٩٪ من المعاملات، فيما شكلت الفلل ١١.٣٪.

وتُعد الحصة الكبيرة التي تستحوذ عليها معاملات الأراضي عاملاً مهماً في فهم ديناميكيات سوق العقارات السكنية الأساسية. فرغم أن أحجام المعاملات توفر مؤشراً على مستوى النشاط العام، فإن النسبة المرتفعة لمبيعات الأراضي تعني أنه لا ينبغي تفسيرها على أنها تعادل عمليات شراء الوحدات السكنية المكتملة.

كما يعكس تزايد حركة تداول الأراضي تغيراً في ديناميكيات التطوير، مع استجابة ملاك الأراضي للبيئة التنظيمية والاقتصادية المتغيرة. وإلى جانب عمليات البيع المباشر، توفر الشراكات بين ملاك الأراضي والمطورين مساراً آخر يمكن من خلاله طرح الأراضي للتطوير ضمن مشاريع سكنية ومتعددة الاستخدامات.

لا يزال أداء القطاع السكني متبايناً

ظل الأداء متبايناً في أسواق الإسكان الرئيسية بالمملكة خلال الربع الثاني. وسجلت الرياض ١٠,٦٦٧ معاملة سكنية، بانخفاض قدره ٢٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ولكن بارتفاع قدره ٢٣٪ مقارنة بالربع الأول. وبلغت قيمة المعاملات ١٤.٣ مليار ريال سعودي، بانخفاض نسبته ١٤٪ على أساس سنوي، ولكن بارتفاع نسبته ٨٪ على أساس ربع سنوي.

وفي جدة، انخفضت أحجام المعاملات بنسبة ١٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٦,٦٦٩ معاملة، بينما ارتفعت قيمة المعاملات بنسبة ٣١٪ لتصل إلى ١٠.٣ مليار ريال سعودي. أما منطقة الدمام الحضرية، فسجلت نشاطاً أقوى، حيث ارتفعت أحجام المعاملات بنسبة ٢١٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٣,٨٩٦ معاملة، كما ارتفعت قيمة المعاملات بنسبة ٢٠٪ لتصل إلى ٤.٩ مليار ريال سعودي.

وجاء أداء الأسعار متبايناً بالمثل. فقد ارتفعت قيم الشقق في الرياض بنسبة ٣.١٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٦,٣٦٩ ريالاً سعودياً للمتر المربع، بينما ارتفعت قيم الشقق بنسبة ١.٢٪ في جدة و٢.٨٪ في منطقة الدمام الحضرية. إلا أن قيم الفلل تراجعت في الأسواق الثلاثة، بانخفاض قدره ٢.٢٪ في الرياض، و١.٤٪ في جدة، و٠.٩٪ في منطقة الدمام الحضرية.

قال هارمن دي يونغ، الشريك الإقليمي ورئيس قسم الاستشارات في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "يشهد سوق العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية تبايناً متزايداً، مع لعب القدرة على تحمل التكاليف، والموقع، وجودة المنتج، والبنية التحتية دوراً أكبر في تحديد الطلب.

"ويُعد حجم المشاريع قيد التطوير كبيراً، إلا أن العامل الرئيسي يتمثل في مدى قدرة المعروض الجديد على التوافق مع القوة الشرائية ومتطلبات المستخدمين النهائيين. كما قد تؤثر تكاليف البناء المرتفعة وبيئة السوق الأكثر غموضاً على توقيت وجدوى بعض المشاريع، مما يعني أن المعروض المعلن لا يُعد مؤشراً دقيقاً بالكامل على ما سيصل فعلياً إلى السوق."

يواجه المعروض المستقبلي قدراً أكبر من عدم اليقين بشأن مواعيد التسليم

تتوقع نايت فرانك أن يرتفع المعروض السكني في الرياض من نحو ٢.٨١ مليون وحدة في عام ٢٠٢٦ إلى ٣.٣٠ مليون وحدة بحلول عام ٢٠٣٠. وخلال الفترة نفسها، من المتوقع أن يصل المعروض السكني إلى نحو ١.٤٧ مليون وحدة في جدة و٩٨٦,٠٠٠ وحدة في منطقة الدمام الحضرية، إلى جانب استمرار نمو المعروض في مكة المكرمة والمدينة المنورة.

ومع ذلك، ينبغي النظر إلى حجم المعروض المعلن في ضوء بيئة التكاليف المتغيرة التي يواجهها المطورون. فقد ارتفعت تكاليف المواد الخام المستخدمة في البناء بنحو ٢٠٪ منذ بداية العام، مما يفرض ضغوطاً إضافية على الجدوى الاقتصادية للمشاريع، وقد يؤثر على كلٍ من قرارات التطوير والجداول الزمنية للتسليم.

ونتيجة لذلك، لا ينبغي بالضرورة اعتبار المعروض المجدول معروضاً سيصل إلى السوق ضمن الإطار الزمني المتوقع في الأصل. وستزداد أهمية وتيرة وتركيبة المعروض الذي يتم تسليمه فعلياً في تقييم التوازن المستقبلي بين العرض والطلب على المساكن.

لا يزال سوق المكاتب في الرياض يشهد شحاً في المعروض، فيما أصبح الشاغلون أكثر حذر

ظل سوق المكاتب في الرياض يشهد شحاً في المعروض خلال الربع الثاني، حيث ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة (A) بنسبة ٣.٤٪ على أساس سنوي لتصل إلى ٢,٨١٠ ريالات سعودية للمتر المربع، فيما بلغ معدل الإشغال في هذه الفئة ٩٧٪. كما ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة (B) بنسبة ٢.٣٪ لتصل إلى ١,٦٩٠ ريالاً سعودياً للمتر المربع، مع معدل إشغال بلغ ٩٥٪، مما أدى إلى تسجيل معدل إشغال على مستوى المدينة بلغ ٩٦٪.

وسجلت جدة أيضاً نمواً في الإيجارات، حيث ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة (A) بنسبة ٣.١٪ على أساس سنوي، فيما ارتفعت إيجارات المكاتب من الفئة (B) بنسبة ٦.٢٪. وبلغ معدل الإشغال في المكاتب من الفئة (A) ٩٥٪، مقارنةً بـ ٨٩٪ للمكاتب من الفئة (B).

ورغم استمرار ارتفاع معدلات الإشغال الحالية، فإن التوقعات أصبحت أكثر تعقيداً. إذ تدفع حالة عدم اليقين الإقليمية المستمرة بعض الشاغلين إلى تبني نهج أكثر حذراً تجاه التوسع والالتزامات طويلة الأجل، في حين تواصل محدودية توافر المساحات عالية الجودة دعم مستويات الإيجارات.

قال عمار حسين، الشريك المشارك في قسم الأبحاث بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "لا يزال سوق المكاتب في الرياض يشهد شحاً في المعروض، إلا أنه لا ينبغي تفسير معدلات الإشغال المرتفعة التي نشهدها اليوم على أنها مؤشر على أن توجهات الشاغلين لم تتأثر بالبيئة الأوسع.

"وفي ظل استمرار حالة عدم اليقين الجيوسياسي، إلى جانب حجم كبير من المساحات الجديدة المخطط طرحها، أصبح الشاغلون يركزون بشكل متزايد على التوقيت والجودة والمرونة. ومع دخول مزيد من المعروض إلى السوق، نتوقع أن يمنح اتساع الخيارات الشاغلين قوة تفاوضية أكبر، في حين يُرجح أن تظل المباني الأفضل موقعاً والأعلى جودة في وضع قوي نسبياً."

قد يغيّر المعروض المستقبلي ديناميكيات سوق المكاتب

تقدّر نايت فرانك حجم المعروض من المكاتب في الرياض بنحو ٦.١٠ ملايين متر مربع خلال الربع الثاني من عام ٢٠٢٦، فيما يُتوقع أن ترفع المشاريع المعلنة حجم المعروض إلى نحو ١٠.٦٠ ملايين متر مربع بحلول عام ٢٠٢٨، بزيادة تقارب ٧٤٪. كما يُتوقع أن تشهد كل من جدة ومنطقة الدمام الحضرية زيادة في المعروض من المكاتب خلال الفترة نفسها.

وقد يؤدي حجم هذا المعروض المستقبلي إلى زيادة خيارات الشاغلين بشكل ملحوظ، لا سيما في الرياض. ومع ذلك، سيظل توقيت تسليم المشاريع عاملاً مهماً في ظل ارتفاع تكاليف البناء وزيادة حالة عدم اليقين في بيئة التشغيل.

ويواصل نشاط الاستثمار الأجنبي توفير مصدر محتمل للطلب من الشاغلين على المدى الطويل، حيث تم إصدار ٩,٠١٨ ترخيصاً للاستثمار الأجنبي خلال الربع الثاني، بزيادة قدرها ٢٥٢٪ على أساس سنوي. ورغم أن هذه التراخيص لا تترجم مباشرةً إلى طلب على المساحات المكتبية، فإن استمرار نشاط الأعمال الدولية وبرنامج المقرات الإقليمية يظلان عاملين مهمين بالنسبة للآفاق التجارية طويلة الأجل في الرياض.

قالت سوزان الأماوي، الشريكة والمديرة العامة في المملكة العربية السعودية: "يدخل سوق شاغلي المكاتب في الرياض مرحلة ستزداد فيها أهمية الخيارات والجودة والتوقيت. وتواصل الشركات إيلاء أهمية كبيرة للمساحات المكتبية عالية الجودة في المواقع جيدة الاتصال وسهلة الوصول، إلا أن الجمع بين المعروض المرتقب وبيئة إقليمية تتسم بقدر أكبر من عدم اليقين يعني أن الشاغلين سيواصلون على الأرجح اتباع نهج منضبط في اتخاذ قراراتهم.

"ومن المرجح أن يؤدي ذلك إلى سوق مكاتب أكثر تبايناً، حيث ستواصل المباني والمواقع الأقوى جذب الطلب، في حين ستواجه المباني الأقدم والأقل كفاءة منافسة متزايدة."